Up North Nouvelles - Issue #003

Spring is finally making its case up north — and it's doing it with a lot of water. The rivers are running high and fast. Urgence Québec has issued a flood watch for the Laurentides. In Mille-Isles, the Côte St-Joseph is already partially closed. If you live near a stream this weekend, keep an eye on it.

Meanwhile, things are moving in Morin-Heights — or trying to. The village wants to grow. It just doesn't have the pipes for it yet. That's the story everyone's talking about this week — and it ties into almost everything else happening up here.

Welcome to Issue #003 of Up North Nouvelles. We’re glad you’re here.

Le printemps finit par se faire entendre en haut — et il le fait avec beaucoup d’eau. Les rivières montent vite et fort ce week-end. Urgence Québec a émis une alerte d’inondation pour les Laurentides. Si vous habitez près d’un cours d’eau, gardez l’œil ouvert. À Mille-Isles, la Côte St-Joseph est déjà partiellement fermée à cause de l’eau sur la chaussée.

Pendant ce temps, à Morin-Heights, le village veut grandir. Il n’a tout simplement pas encore les tuyaux pour ça. C’est la tension entre le désir de se développer et les infrastructures qui ne suivent pas — et c’est votre histoire principale cette semaine.

Bienvenue au numéro #003 d’Up North Nouvelles. On est content que vous soyez là.choses.

MORIN-HEIGHTS · DÉVELOPPEMENT · SÉANCE DU 8 AVRIL

The 6-plex debate: what the council said, and what residents said back. Le débat sur le projet de 36 logements : ce que le conseil a dit, et ce que les résidents ont répondu.

The April 8 Morin-Heights council meeting brought the clearest exchange yet on the proposed 36-unit development at chemin du Village. The project is still being redesigned while council negotiates with developer Deva6. The second draft resolution — the one that could open the door to a referendum — is expected in May.

What the PPCMOI process actually is. The project is moving through a PPCMOI — Projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble, Quebec's special zoning negotiation mechanism. In plain language: when a developer wants to build something that doesn't quite fit the existing rules, this process lets them sit down with the municipality instead of just being told no. In exchange, they go through public consultation and work with the municipality to reshape the project. Think of it as a formal negotiating table — the municipality gets a seat, residents get a voice, and the developer has to listen.

Council's argument. Councillor Lacoste made the case for why council chose this route rather than refusing outright. Without the PPCMOI, the developer could legally build two or three 12-unit buildings on the front lot facing the IGA — no special approvals, no public consultation required, council powerless to stop it. The PPCMOI, he argued, lets the municipality push the project back into the woods a bit, keep some trees, reduce parking, shape it into something that actually fits the village. Without that negotiating tool, Lacoste pointed out, the developer could put almost anything there — a big box store, a Dollarama, a hardware store facing the IGA — and council would have no recourse. The PPCMOI doesn't mean council accepts the project. It means they get to discuss it, hold a public hearing, take residents' concerns back to the developer, and work toward something a majority of people can live with. If that fails, it goes to referendum. If the referendum fails, the developer builds whatever he wants on the front lot — and council cannot slow it down or stop it.

That's council's position. Worth knowing. Also worth noting it's a pressure argument — accept the process or get something worse — and reasonable people can push back on that framing.

What residents pushed back on. Residents spoke thoughtfully about planning, village character, and what the project would actually look like on the ground. One resident said the urban planning by-laws aren't precise enough — citizens should have more structured input before projects reach this stage, not just reactive consultations after the drawings are done. Another resident who moved here about a year ago said she'd read the urban plan before buying her house. She chose the village because of what it promised. When she saw the project images, she said it looked more suburban than village. The conversation wasn't against housing. It was about making sure what gets built fits the place people chose to live in.

The housing reality underneath it. At the meeting, Councillor Lacoste noted plainly that Morin-Heights now has people who can't find housing. It's worth sitting with that — because Morin-Heights is 83% homeowners. The crisis here isn't people sleeping in large numbers on the street. It's a rental affordability crisis. The rentals that exist are expensive. Someone working a service job at $45,000 a year cannot reasonably afford to rent in this village right now. The broader picture is clear: median home prices have risen 92% since 2019 — from $260,000 to $500,000, which works out to roughly $3,500 a month in carrying costs. The rental vacancy rate sits near zero. Only 1.2% of housing stock across the MRC is social or community housing, against a provincial average of 3.5%. The MRC says 875 new units need to be built every year through 2034 just to keep up. On April 9, federal and provincial ministers came to Morin-Heights to announce 77 new community housing units for the wider region — likely choosing this village partly because Habitat Morin-Heights, 30 affordable seniors' units already open and operating, is a working example of what's possible.

Nobody at the April 8 meeting was arguing against housing. The debate is about what kind, where, what it looks like, and who actually gets a say.

What to watch for. The second resolution is expected in May. Once published, residents have a 15-day window. 192 signatures on one designated day triggers a public referendum. About 907 votes would be needed to block the project. Plans are available at Town Hall, 567 chemin du Village, during regular hours. Full details will go up on the citizen portal once the second resolution is filed. morinheights.com.

La séance du 8 avril à Morin-Heights a permis l'échange le plus clair à ce jour sur le projet de 36 logements au chemin du Village. Le projet est toujours en révision pendant que le conseil négocie avec le promoteur Deva6. La deuxième résolution — celle qui pourrait ouvrir la porte à un référendum — est attendue en mai.

Le PPCMOI — Projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble — est le mécanisme québécois de négociation en matière de zonage. En clair : quand un promoteur veut construire quelque chose qui ne cadre pas tout à fait avec les règles existantes, ce processus lui permet de s'asseoir avec la municipalité plutôt que d'essuyer un refus. En échange, il passe par une consultation publique et retravaille son projet. C'est une table de négociation formelle.

Argument du conseil : sans le PPCMOI, le promoteur pourrait légalement construire deux ou trois immeubles de 12 logements en façade sur le chemin du Village — sans dérogation, sans consultation, et le conseil ne peut rien faire. Le PPCMOI permet de pousser le projet un peu dans les bois, garder des arbres, réduire le stationnement. Sans cet outil, Lacoste a souligné que le promoteur pourrait installer à peu près n'importe quoi — un commerce à grande surface, un Dollarama, une quincaillerie en façade — et le conseil n'aurait aucun recours. Si le processus échoue, on va en référendum. Si le référendum échoue, le promoteur construit ce qu'il veut — et le conseil ne peut ni ralentir ni arrêter ça.

Ce que les résidents ont contesté : des résidents ont parlé de planification, du caractère du village et de ce à quoi le projet ressemblerait vraiment. Un résidant a dit que les règlements ne sont pas assez précis et que les citoyens devraient avoir plus de poids en amont. Une résidente arrivée il y a un an a dit qu'elle avait acheté sa maison en faisant confiance au plan d'urbanisme — et que les images ressemblaient à de la banlieue, pas à un village.

La réalité du logement : 83 % des ménages à Morin-Heights sont propriétaires. La crise ici, c'est une crise d'abordabilité locative. Prix médian à 500 000 $ (+92 % depuis 2019), loyers rares, 1,2 % de logements sociaux (contre 3,5 % provincial), 875 logements à construire par année jusqu'en 2034. Le 9 avril, des ministres sont venus à Morin-Heights pour annoncer 77 nouvelles unités communautaires dans la région.

À surveiller : deuxième résolution en mai. Fenêtre de 15 jours. 192 signatures lors d'une journée désignée = référendum. ~907 votes pour bloquer. Plans : hôtel de ville, 567 chemin du Village. morinheights.com.

LAURENTIDES

Flood watch active. Rivers running high. Alerte inondation active. Rivières en crue.

Rain plus snowmelt has pushed river levels across the region. Urgence Québec flood watch in effect. If you live near a stream, keep an eye on it this weekend. If water threatens your property, check with your municipality about sandbag distribution. Québec.ca/flood has the protocols. Stay away from swollen waterways.

Pluies et fonte font monter les niveaux dans les Laurentides. Alerte Urgence Québec en vigueur. Si vous habitez près d'un cours d'eau, surveillez et informez votre municipalité. En cas de menace : Québec.ca/inondation.

SAINT-SAUVEUR

The village pushed back. The village won. Le village a résisté. Le village a gagné.

Saint-Sauveur proposed cutting its funding to the Chambre de commerce et de tourisme Vallée Saint-Sauveur & Piedmont by more than half. Merchants pushed back hard — including a pointed public post from the owner of Brûlerie des Monts laying out exactly what would be lost: the summer programming, the festivals, the events that bring people up the 15 on a Saturday in July. A new agreement restores funding to $350,000 for 2026. Summer animation is confirmed. Vendor registration is open for the village's first-ever public market — 60% participatory budget support. Built by the community, for the community. The valley will not go quiet.

Saint-Sauveur a proposé de couper de plus de moitié son financement à la Chambre de commerce et de tourisme Vallée Saint-Sauveur & Piedmont. Les commerçants ont riposté — notamment avec une publication publique percutante du propriétaire de la Brûlerie des Monts, détaillant exactement ce qui serait perdu : l'animation estivale, les festivals, les événements qui font monter les gens sur la 15 un samedi de juillet. Une nouvelle entente rétablit le financement à 350 000 $ pour 2026. L'animation estivale est confirmée. Les inscriptions des marchands sont ouvertes pour le tout premier marché public du village — 60 % d'appui au budget participatif. Construit par la communauté, pour la communauté. La vallée ne se taira pas.

SAINTE-ADÈLE

Homelessness up 152%. Itinérance en hausse de 152 %.

Visible homelessness in Sainte-Adèle has risen 152% in recent months. It’s a big number — but without a breakdown, it’s hard to know what it represents. That could be 5 people becoming 13, or 20 becoming 51. The municipality hasn’t shared the full picture. What we do know: housing is tight, and it’s pushing out the very people who keep the local economy running — service workers, seasonal staff, younger residents. Whatever the baseline, the trend is moving in the wrong direction.

L’itinérance visible à Sainte-Adèle a augmenté de 152 % au cours des derniers mois. C’est un chiffre frappant — mais sans données détaillées, il est difficile d’en mesurer l’ampleur réelle. Cela pourrait vouloir dire que 5 personnes sont devenues 13, ou que 20 sont devenues 51. La municipalité n’a pas encore présenté le portrait complet. Ce que l’on sait : le marché locatif est serré, et il pousse hors du territoire des personnes essentielles à l’économie locale — travailleurs de services, employés saisonniers, jeunes adultes. Peu importe le point de départ, la tendance va dans la mauvaise direction.

MORIN-HEIGHTS

No sewage treatment plant. And they're finally working on it. Pas de station d'épuration. Et ils s'y attaquent enfin.

Morin-Heights still doesn't have a wastewater treatment plant. The municipality bought land in 2023 and has secured 67% of the funding — working toward 90% to keep future connection costs reasonable for homeowners. Council says active work on the file begins in the coming weeks. It's been needed for a long time. Good to see it moving.

Morin-Heights n'a toujours pas de station d'épuration. Terrain acheté en 2023, 67 % du financement sécurisé, objectif de 90 % avant le lancement. Le conseil dit que les travaux actifs commencent dans les prochaines semaines. Ça faisait longtemps que c'était nécessaire. Bien de voir que ça avance.

MILLE-ISLES

Côte St-Joseph still closed. No timeline. Côte St-Joseph toujours fermée. Pas d'échéancier.

Closed since March 11 due to water on the roadway. Still no word on when it reopens. Plan a detour if you're heading through.

Fermée depuis le 11 mars en raison de l'accumulation d'eau. Toujours aucun échéancier. Prévoyez un détour si vous passez par Mille-Isles.

SAINTE-ADÈLE · ÉCOLE CHANTE-AU-VENTS

Five years. 30% design. Still no firm date. Cinq ans. 30 % de conception.

Approved for full reconstruction in 2021, still at 30% design in 2026. Earliest opening: September 2029, unconfirmed. Students are bused to Saint-Sauveur. The Ministry says it's on track. The parents who drove there this morning would disagree.

Approuvée pour reconstruction en 2021, encore à 30 % de conception en 2026. Ouverture envisagée : septembre 2029, non confirmée. Des élèves font la navette vers Saint-Sauveur. Le Ministère dit que ça avance. Les parents qui ont conduit ce matin ne seraient pas d'accord.

CLUB FONDEURS LAURENTIDES

Fifty winters. Still grooming. Cinquante hivers. Toujours à entretenir les pistes.

The Club Fondeurs Laurentides just marked 50 years of quiet trail work, youth programs, and getting people outside together across the Pays-d'en-Haut. No big gala — just another season of volunteers grooming tracks before dawn. That kind of steady, unpaid commitment is the quiet backbone of winter life up here. Half a century and still at it. Very much chez nous.

Le Club Fondeurs Laurentides vient de fêter ses 50 ans de travail discret sur les pistes, de programmes pour les jeunes et de sorties collectives dans les Pays-d'en-Haut. Pas de grand gala — juste une autre saison de bénévoles qui tracent les pistes avant l'aube. Ce genre d'engagement constant et non rémunéré forme l'épine dorsale tranquille de la vie hivernale ici. Un demi-siècle et toujours là. C'est vraiment chez nous.

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